¡Inflación general a 3.80% anual en noviembre 2025, confirma el INEGI ayer 10/dic —repunte de 3.57% en octubre, pero aún por debajo del 4.55% de noviembre 2024! Me eriza el componente vivienda en 3.43% (persistente, alineado a SHF H1 8.4% anual) grita erosión en poder adquisitivo, con +0.23% mensual en propia. El choque eléctrico +20.70% es transitorio (fin subsidios en 11 ciudades), pero eleva costos operativos 5-8% en desarrollos —ajusta tu NOI ya, o tu cap rate sube a 7-8% en media-residencial.
PropTech: subyacente a 4.43% (+0.15pp vs octubre), con servicios 4.49% impactando transacciones (+0.39% mensual) y construcción (mano de obra up 13% SM 2026). Presiones estructurales suben betas regionales 1-1.5 puntos; pricing dinámico ya, recomendación: modela con regresión ARIMA para Q1 2026
La heterogeneidad geográfica es brutal: Sonora +3.43% (líder por agro/energéticos, Esperanza +3.78%), Durango -0.05% (baja por contención local) —extrema, sí, pero no «alta/baja» absoluta; nacional 3.80%. Para inmobiliarias, pricing regional: yields 6.5-7% en norte sustentable (Sonora nearshoring), 8-9% en sur deflactado. Portafolios pierden 8-12% sin GIS; enfócate en CDMX/Monterrey estables (+5.2-9.3% precios H1 SHF).
Proyecciones H1 2026: Banamex ve repunte a 4.5% Q1 por IEPS/SM up, convergiendo a 4.3% cierre (Banxico más optimista en 3.5% Q1). Riesgo al alza si subyacente >4% (ya 4.43%, 7 meses de pegada). Banxico mantiene tasas altas (7% cierre 2025), limitando hipotecas —yields renta up 5.8-6.8%, depreciando compradores 10-15%. Ajusta modelos dinámicos y recalibra tus DCF.
En mi experiencia valuando desde Monterrey hasta Campeche, he aprendido que los porcentajes sin contexto son el arma favorita de los charlatanes. Este ranking del IPI manufacturero enero-agosto 2025 es un ejemplo perfecto de por qué jamás firmaría un avalúo que se trague las cifras sin masticarlas primero:
Evolución del Índice de Volumen Físico de la Actividad Manufacturera, a tasa anual, en el acumulado ene-ago 2025 vs mismo periodo 2024:
Los 5 estados con mejor desempeño:
1. Tabasco 43.2%
2. Michoacán 7.7%
3. San Luis Potosí 5.5%
4. Hidalgo 4.5%
5. Colima 4.0%
Los 5 con peores resultados:
28. Ciudad de México -4.6%
29. Veracruz -4.8%
30. Guerrero -5.2%
31. Durango -5.5%
32. Campeche -16.0%
Tabasco con +43.2% suena espectacular hasta que revisas los boletines INEGI: su base manufacturera representa menos del 0.5% nacional. Es como presumir que tu cartera creció 100% cuando solo tenías 100 pesos. Un solo proyecto petrolero derivado o una planta procesadora que arranca operaciones dispara esas tasas como fuegos artificiales en fiesta de pueblo magico. En valuación IVS 300 de maquinaria y equipo, estos rebotes volátiles no justifican ajustes al alza en valor de mercado. Todo lo contrario: aumentan el riesgo de obsolescencia funcional cuando la base económica es endeble.
San Luis Potosí con +5.5% y Hidalgo con +4.5% cuentan otra historia. Aquí hablamos de estados con ecosistemas industriales consolidados —automotriz, químico-farmacéutico, manufactura de precisión— donde el nearshoring está generando flujos de inversión reales y sostenibles. En estos casos sí aplico incrementos de valor del 10-15% en naves industriales y M&E importado, porque la demanda tiene músculo detrás.
Ahora los desastres: Ciudad de México -4.6%, Veracruz -4.8%, Campeche -16.0%. La capital carga con una base enorme (cerca del 15% manufacturero nacional) y su caída refleja migración real de plantas hacia el Bajío. Veracruz está atrapado en la agonía petroquímica. Y Campeche… cuando Pemex estornuda, Campeche se toma aire. Estos números me obligan a aplicar descuentos del 15-25% en valoraciones de activos productivos ubicados en esas geografías. No es pesimismo, es rigor técnico: tasas de utilización por debajo del 60%, obsolescencia acelerada, y flujos de caja proyectados que no resisten un análisis serio.
Lo que me revienta es cuando veo valuaciones corporativas aplicando múltiplos EBITDA nacionales sin ponderar por estado. Si tu planta está en Tabasco y usas el mismo 8x EBITDA que para una en Querétaro, tu cliente merece perder dinero. El riesgo geográfico no es folclor, es beta puro: +150 puntos base mínimo para manufactura en estados sin clusters industriales maduros.